U slučaju da je stambena zajednica poslove upravljanja poverila Profesionalnom upravniku , na osnovu odluke skupštine stambene zajednice ili pravila vlasnika, skupština može izabrati jedno ili više lica koja će posredovati u poslovima između stambene zajednice i Profesionalnog upravnika .
Skupština stambene zajednica o poveravanju poslova upravljanja Profesionalnom upravniku donosi odluku dvotrećinskom većinom, potom se obraća se organizatoru profesionalnog upravljanja i sa njim zaključuje ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja.
Odluka o poveravanju poslova Profesionalnom upravniku se može doneti i na osnovu pravila vlasnika posebnih delova.
U radu skupštine stambene zajednice učestvuju vlasnici posebnih delova. Vlasnik posebnog dela može da ovlasti i drugo lice da umesto njega učestvuje u radu skupštine (član domaćinstva ili zakupac posebnog dela), o čemu obaveštava Profesionalnog upravnika/Upravnika . U slučaju kada je vlasnik posebnog dela pravno lice, u radu skupštine stambene zajednice učestvuje njegov zakonski zastupnik ili lice koje on ovlasti da ga zastupa.
Vlasnik posebnog dela može da glasa i preko zastupnika, odnosno punomoćnika. Punomoćje se izdaje u pisanom obliku i čuva se uz zapisnik o radu skupštine. Umesto vlasnika posebnog dela na sednici skupštine može da učestvuje u radu i glasa član domaćinstva koji je poslovno sposoban ili lice koje je zakupac posebnog dela, osim ako je vlasnik posebnog dela obavestio skupštinu ili upravnika da ne dozvoljava da umesto njega učestvuje neko drugi, osim za odluke koje se odnose na: biranje i razrešavanje upravnika, odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika, odluku o uzimanju kredita, odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade i odluku o visini za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu.
Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je pozvan, a da pri tome nije obavestio Profesionalnog upravnika/Upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.
U praksi postoji problematika ne odazivanja na sednicu skupštine, odnosno ne učešća u radu skupštine zbog nedostupnosti vlasnika posebnog dela, pa je Zakon u tom pogledu predvideo da će se vlasnik posebnog dela, ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sazvanu sednicu skupštine, niti obavesti Profesionalnog upravnika/Upravnika ili skupštinu o razlozima svog neodazivanja ili se ne izjasni po nekom pitanju na Zakonom moguć način, smatrati da je nedostupan. Skupština može nekog člana da proglasi nedostupnim, kako bi se smanjio kvorum, odnosno potreba većina za odlučivanje, tek na osnovu sprovedenih svih zakonom mogućih modaliteta sazivanja sednice i obaveštavnja vlasnika posebnih delova, ali svakako ne bi trebalo olako da se shvati ova mogućnost tretiranja nekog člana skupštine nedostupnim. U tom smisli svi vlasnici posebnih delova bi trebalo da budu upoznati sa posledicama njegove ili nečije „nedostupnosti“, kako bi se izbegli evenutani kasniji problemi, ukoliko se ispostavi da član ili članovi skupštine koji su proglašeni nedostupnim (i time isključeni iz odlučivanja), nisu na mogući i odgovarajući način obavešteni o sazivanju sednice i njenim dnevnim redom.
Ukoliko je vlasnik posebnog dela nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum (u slučaju donošenja odluka gde je za rad sednice potreban kvorum), odnosno u ukupan broj glasova (za odluke koje se donose drugačije propisanom većinom, odnosno većinom od 2/3 ukupnog broja glasova članova skupštine) u postupku odlučivanja.
Kada vlasnik posebnog dela postane dostupan i počne da se odaziva na sastanke, lično ili preko ovlašćenog zastupnika, kvorum ili ukupan broj glasova za odlučivanje se povećava za njegov glas i može da nastavi da koristi svoja prava koja mu pripadaju kao vlasniku posebnog dela.
Vlasnik posebnog dela je dužan da Profesionalnom upravniku/Upravniku stambene zajednice dostavi podatke o zakupcu (u roku od 30 dana od dana zaključivanja ugovora o zakupu), kao i da obavesti Profesionalnog upravnika / Upravnika zgrade da li će zakupac umesto njega učestvovati u radu skupštine stambene zajednice i troškovima održavanja i upravljanja zgradom.
Obaveza prijavljivanja zakupca Profesionalnom upravniku / Upravniku stambene zajednice služi kako bi Profesionalni upravnik/Upravnik znao koga da obavesti u slučaju nastanka kvarova (posebno hitnih intervencija) ili usled izvođenja određenih radova na održavanju i drugih operativnih razloga.
Obaveze vlasnika posebnog dela su:
– da korišćenjem svog posebnog dela na ometa korišćenje drugih delova zgrade,
– da svoj poseban deo održava tako da ne remeti uobičajeno korišćenje drugih delova zgrade,
– održava zajednički deo zgrade koji je u sklopu njegovog posebnog dela,
– da učestvuje u troškovima upravljanja i održavanja zgrade,
– da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo radi izvršenja popravki, odnosno potrebnih radova u slučaju kada je to neophodno zbog održavanja zgrade,
– da redovno učestvuje u radu i odlučivanju skupštine stambene zajednice,
– da se pridržava donetih pravila vlasnika,
– da se pridržava propisanog kućnog reda,
– da obavesti Profesionalnog upravnika odnosno Upravnika u slučaju da neće biti u mogućnosti da se odazove pozivu za održavanje sednice skupštine,
– druge obaveze u skladu sa zakonom.
