Česta pitanja

mirijevo zgrade
karaburma zgrade

PROFESIONALNO UPRAVLJANJE I PROFESIONALNI UPRAVNIK

Ko je Profesionalni upravnik?

Profesionalni upravnik je fizičko lice koje pruža usluge profesionalnog upravljanja i koje je steklo licencu profesionalnog upravnika u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i koje je zaposleno kod organizatora profesionalnog upravljanja.

Profesionalno upravljanje organizuje organizator profesionalnog upravljanja koji može biti preduzetnik ili privredno društvo i koje ima angažovano lice za obavljanje poslova profesionalnog upravljanja (profesionalnog upravnika).

Licencu za Profesionalnog upravnika izdaje i oduzima Privredna komora Srbije nakon položenog ispita. Privredna komora Srbije vodi Registar profesionalnih upravnika koji, između ostalog, sadrži i informaciju o teritoriji jedinice lokalne samouprave na kojoj se nalazi Profesionalni upravnik i naziv organizatora kod koga je angažovan.

 Koje poslove obavlja Profesionalni upravnik?

Profesionalni upravnik vrši sve poslove iz nadležnosti upravnika zgrade, a pored ovih poslova Profesionalni upravnik obavlja i sledeće poslove:

  1. stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade,
  2. prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u periodu od 00-24 časa,
  3. na osnovu primljene prijave kvarova obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa,
  4. evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo),
  5. obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama,
  6. predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta.

Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje ako nije drugačije ugovoreno. U slučaju prestanka važenja ugovora o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, ovaj izveštaj se podnosi najkasnije u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora.

Kako se određuje visina naknade za profesionalnu upravu?

Visina naknade se određuje ugovorom između organizatora profesionalnog upravljanja i stambene zajednice.

Kako se plaća naknada za poslove profesionalnog upravljanja?

Naknada za poslove profesionalnog upravljanja isplaćuje se organizatoru profesionalnog upravljanja na osnovu isporučene fakture (računa).

 Kako se zaključuje ugovor o profesionalnom upravljanju?

Ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja zaključuje lice koje za to ovlasti skupština stambene zajednice i zastupnik organizatora profesionalnog upravljanja. Ugovor se zaključuje u pisanoj formi na određeno ili neodređeno vreme.

Ugovor na neodređeno vreme može otkazati svaka strana sa otkaznim rokom od jednog meseca, koji počinje da teče od poslednjeg dana u mesecu u kome je otkaz dat (ako ugovorom otkazni rok nije drugačije određen), s tim da otkazni rok ne može biti duži od tri meseca.

STAMBENA ZGRADA I SKUPŠTINA STAMBENE ZAJEDNICE

O čemu sve skupština stambene zajednice može da odlučuje i na koji način?

Skupština stambene zajednice jednoglasnom odlukom donosi Pravila vlasnika posebnih delova.

Skupština stambene zajednice dvotrećinskom većinom:

  • donosi odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru Profesionalnog upravnika,
  • donosi odluku o uzimanju kredita,
  • bira i razrešava Upravnika,
  • donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade
  • donosi odluku o korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova.

Skupština stambene zajednice prostom većinom:

  • određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova,
  • donosi Program održavanja zajedničkih delova zgrade,
  • donosi odluku o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade,
  • donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade,
  • donosi odluku o održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade,
  • donosi odluku o fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade,
  • donosi odluku o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade,
  • donosi odluku o unapređenju zajedničkih delova zgrade,
  • donosi odluku o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja,
  • donosi odluku o postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari,
  • usvaja izveštaj o radu Profesionalnog upravnika, odnosno Upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti,
  • donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Pored navedenih odluka skupština stambene zajednice može da odlučuje i o drugim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.

Koji su uslovi za održavanje sednice skupštine stambene zajednice?

Skupština stambene zajednice se može održati ukoliko postoji potrebna većina za donošenje odluka – kvorum (najmanji broj članova potrebnih za pravosnažno donošenje odluka) a što predstavlja običnu većinu od ukupnog broja glasova članova skupštine (51%). Potrebna većina za donošenje odluka može biti obezbeđena kroz prisustvo na sednici ili davanjem pisanih izjašnjenja po pitanjima iz dnevnog reda sednice skupštine.

* Pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova se može takođe odrediti i veći broj glasova potrebnih za kvorum za održavanje i rad skupštine.

Ako se sednica skupštine nije mogla održati zbog nedostatka potrebne većine za donošenje odluka, odnosno zbog nedostatka kvoruma, može se ponovo sazvati najranije tri, a najkasnije 30 dana od dana kada je sednica trebalo da bude održana, sa istim predloženim dnevnim redom. Ova sednica zove se ponovljena sednica i kvorum (potreba većina za donošenje odluka na ponovljenoj sednici) u tom slučaju čini 1/3 ukupnog broja glasova članova.

Kako se saziva sednica skupštine stambene zajednice?

Sednica skupštine stambene zajednice se saziva po potrebi, a najmanje dva puta godišnje. Sednicu skupštine saziva i njome predsedava Profesionalni upravnik ili Upravnik.

Prvu sednicu saziva lice koje je do donošenja Zakona o stanovanju i održavanju zgrada vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odnosno saveta zgrade, a ukoliko takvo lice ne postoji, sednicu može da sazove bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade. Profesionalni upravnik ili Upravnik saziva sednicu skupštine kada postoji potreba da se donese neka odluka iz nadležnosti skupštine, po sopstvenoj inicijativi ili po inicijativi bilo kog vlasnika posebnog dela.

Obaveštenje o održavanju sednice skupštine se objavluje najmanje tri dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine.

Obaveštenje o sazivanju skupštine stambene zajednice Profesionalni upravnik ili Upravnik postavlja na vidnom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade . Članovi skupštine se o održavanju sednice skupštine mogu obavestiti i elektronski (slanjem obaveštenja na e-adrese ili postavljanjem obaveštenja na internet stranici i/ili stranici društvenih mreža stambene zgrade).

Šta obuhvata upravljanje stambenom zgradom i zašto je ono važno?

Poslove upravljanja stambenom zgradom vrši stambena zajednica preko skupštine stambene zajednice, Profesionalni upravnik / Upravnik koji izvršava odluke stambene zajednice.

Upravljanje zgradom obuhvata sve organizacione poslove i aktivnosti koje u svrhu rukovođenja zgradom kontinuirano obavlja skupština stambene zajednice i Profesionalni upravnik odnosno Upravnik.

Kroz upravljanje vlasnici posebnih delova zgrade preduzimaju mere radi organizovanja održavanja zgrade, odlučivanja o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade i njenih delova i druge mere.

Upravljanje stambenom zgradom je važno radi:

  • očuvanja i unapređenja stambenog fonda kroz efikasno organizovanje održavanja,
  • očuvanje i stvaranje uslova kvaliteta života u sigurnim i bezbednim zgradama,
  • utvrđivanja pravila u skladu sa kojima vlasnici posebnih delova jedni drugima ne ugrožavaju prava;
  • očuvanje i povećanje vrednosti posebnih delova zgrade.

OBAVEZE VLASNIKA POSEBNIH DELOVA I UČEŠĆE U RADU SKUPŠTINE

 Predstavnik vlasnika?

U slučaju da je stambena zajednica poslove upravljanja poverila Profesionalnom upravniku , na osnovu odluke skupštine stambene zajednice ili pravila vlasnika, skupština može izabrati jedno ili više lica koja će posredovati u poslovima između stambene zajednice i Profesionalnog upravnika .

Skupština stambene zajednica o poveravanju poslova upravljanja Profesionalnom upravniku donosi odluku dvotrećinskom većinom, potom se obraća se organizatoru profesionalnog upravljanja i sa njim zaključuje ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja.

Odluka o poveravanju poslova Profesionalnom upravniku se može doneti i na osnovu pravila vlasnika posebnih delova.

Ko može da učestvuje u radu skupštine?

U radu skupštine stambene zajednice učestvuju vlasnici posebnih delova. Vlasnik posebnog dela može da ovlasti i drugo lice da umesto njega učestvuje u radu skupštine (član domaćinstva ili zakupac posebnog dela), o čemu obaveštava Profesionalnog upravnika/Upravnika . U slučaju kada je vlasnik posebnog dela pravno lice, u radu skupštine stambene zajednice učestvuje njegov zakonski zastupnik ili lice koje on ovlasti da ga zastupa.

Vlasnik posebnog dela može da glasa i preko zastupnika, odnosno punomoćnika. Punomoćje se izdaje u pisanom obliku i čuva se uz zapisnik o radu skupštine.

Umesto vlasnika posebnog dela na sednici skupštine može da učestvuje u radu i glasa član domaćinstva koji je poslovno sposoban ili lice koje je zakupac  posebnog dela, osim ako je vlasnik posebnog dela obavestio skupštinu ili upravnika da ne dozvoljava da umesto njega učestvuje neko drugi, osim za odluke koje se odnose na: biranje i razrešavanje upravnika, odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika, odluku o uzimanju kredita, odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade i odluku o visini za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu.

Kada se smatra da je vlasnik posebnog dela nedostupan i šta se dešava u tom slučaju?

Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je pozvan, a da pri tome nije obavestio Profesionalnog upravnika/Upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

U praksi postoji problematika ne odazivanja na sednicu skupštine, odnosno ne učešća u radu skupštine zbog nedostupnosti vlasnika posebnog dela, pa je Zakon u tom pogledu predvideo da će se vlasnik posebnog dela, ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sazvanu sednicu skupštine, niti obavesti Profesionalnog upravnika/Upravnika ili skupštinu o razlozima svog neodazivanja ili se ne izjasni po nekom pitanju na Zakonom moguć način, smatrati da je nedostupan. Skupština može nekog člana da proglasi nedostupnim, kako bi se smanjio kvorum, odnosno potreba većina za odlučivanje, tek na osnovu sprovedenih svih zakonom mogućih modaliteta sazivanja sednice i obaveštavnja vlasnika posebnih delova, ali svakako ne bi trebalo olako da se shvati ova mogućnost tretiranja nekog člana skupštine nedostupnim. U tom smisli svi vlasnici posebnih delova bi trebalo da budu upoznati sa posledicama njegove ili nečije „nedostupnosti“, kako bi se izbegli evenutani kasniji problemi, ukoliko se ispostavi da član ili članovi skupštine koji su proglašeni nedostupnim (i time isključeni iz odlučivanja), nisu na mogući i odgovarajući način obavešteni o sazivanju sednice i njenim dnevnim redom.

Ukoliko je vlasnik posebnog dela nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum (u slučaju donošenja odluka gde je za rad sednice potreban kvorum), odnosno u ukupan broj glasova (za odluke koje se donose drugačije propisanom većinom, odnosno većinom od 2/3 ukupnog broja glasova članova skupštine) u postupku odlučivanja.

Kada vlasnik posebnog dela postane dostupan i počne da se odaziva na sastanke, lično ili preko ovlašćenog zastupnika, kvorum ili ukupan broj glasova za odlučivanje se povećava za njegov glas i može da nastavi da koristi svoja prava koja mu pripadaju kao vlasniku posebnog dela.

Koje su obaveze vlasnika posebnog dela u slučaju da svoj poseban deo izda u zakup?

Vlasnik posebnog dela je dužan da Profesionalnom upravniku/Upravniku stambene zajednice dostavi podatke o zakupcu (u roku od 30 dana od dana zaključivanja ugovora o zakupu), kao i da obavesti Profesionalnog upravnika / Upravnika zgrade da li će zakupac umesto njega učestvovati u radu skupštine stambene zajednice i troškovima održavanja i upravljanja zgradom.

Obaveza prijavljivanja zakupca Profesionalnom upravniku / Upravniku stambene zajednice služi kako bi Profesionalni upravnik/Upravnik znao koga da obavesti u slučaju nastanka kvarova (posebno hitnih intervencija) ili usled izvođenja određenih radova na održavanju i drugih operativnih razloga.

Koje su obaveze vlasnika posebnog dela?

Obaveze vlasnika posebnog dela su:

  • da korišćenjem svog posebnog dela na ometa korišćenje drugih delova zgrade,
  • da svoj poseban deo održava tako da ne remeti uobičajeno korišćenje drugih delova zgrade,
  • održava zajednički deo zgrade koji je u sklopu njegovog posebnog dela,
  • da učestvuje u troškovima upravljanja i održavanja zgrade,
  • da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo radi izvršenja popravki, odnosno potrebnih radova u slučaju kada je to neophodno zbog održavanja zgrade,
  • da redovno učestvuje u radu i odlučivanju skupštine stambene zajednice,
  • da se pridržava donetih pravila vlasnika,
  • da se pridržava propisanog kućnog reda,
  • da obavesti Profesionalnog upravnika odnosno Upravnika u slučaju da neće biti u mogućnosti da se odazove pozivu za održavanje sednice skupštine,
  • druge obaveze u skladu sa zakonom.

OSIGURANJE ZGRADE , OBAVEZE ODRŽAVANJA ZGRADE, HITNE INTERVENCIJE, TEKUĆE I INVESTICIONO ODRŽAVANJE

 Da li je potreban redovan godišnji pregled lifta?

Redovni pregled lifta obavlja se najmanje jednom godišnje. Redovni pregled lifta obavlja Imenovano telo. Lice koje obavlja poslove održavanja lifta prisustvuje i po potrebi učestvuje prilikom redovnog pregleda lifta.

Da li je potreban redovan mesečni pregled lifta?

Skupština stanara u zgradama koje imaju lift su u obavezi da obezbede redovno mesečno servisiranje i proveru rada lifta.

Šta predstavlja unapređenje svojstava zgarde?

Unapređenje svojstava zgrade predstavlja sve one aktivnosti na dogradnji ili ugradnji novih delova i sklopova u cilju poboljšavanja svojstva zgrade a naročito unapređenja energetske efikasnosti zgrade i njenih delova.

Zakonom je predviđeno pružanje savetodavne pomoći stambenim zajednicama u pogledu unapređenja energetske efikasnosti u zgradama.

Kako se donosi Program održavanje zgrade?

Program održavanja zgrade donosi skupština stambene zajednice na predlog Profesionalnog upravnika / Upravnika. Program održavanja donosi se najkasnije do kraja februara meseca, za tekuću godinu.

Kroz koje aktivnosti se sprovodi održavanje zgrade?

Aktivnosti na održavanju zgrade se sprovode kroz:

  • hitne intervencije,
  • tekuće održavanje,
  • investiciono održavanje.

 Šta je investiciono održavanje zgrade?

Investiciono održavanje predstavlja izvođenje građevinsko-zanatskih i drugih radova u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku njenog korišćenja.

Investiciono održavanje obuhvata aktivnosti i radove na popravci i zameni starih i postavljanju novih elemenata (krovne konstrukcije i drugih konstruktivnih elemenata zgrade, lifta, fasade, ograde, podova, plafona, zidova, hidro i termo izolacija i dr), instalacija (elektro, vodovodnih, toplotnih i dr), uređeja i druge opreme.

Tekuće i investiciono održavanje zgrade se izvodi u skladu sa programom održavanja koji donosi skupština stambene zajednice, u skladu utvrđenom dinamikom u zavisnosti od vrste i obima potrebnih aktivnosti i radova.

Zakon propisuje obavezu plaćanja troškova za investiciono održavanje za sve vlasnike posebnih delova. U troškovima investicionog održavanja vlasnici posebnih delova učestvuju srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova (po m2).

Visina izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja ne može biti niža od iznosa propisanog aktom o investicionom održavanju zgrada koje je donela jedinica lokalne samouprave, i ova izdvajanja predstavljaju rezervni fond zgrade.

Šta mogu biti prioriteti u okviru tekućeg održavanja?

Tekuće održavanje koje se izvodi radi sprečavanja štetnih posledica po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, i ima prioritet u odnosu na prethodno navedeno tekuće održavanje zgrade, mogu biti aktivnosti i radovi kao što su:

  • skidanje i popravka elemenata fasade i krova za koje se utvrdi da ugrožavaju bezbednost ljudi i imovine (maltera, fasadnih obloga, krovnog pokrivača i dr),
  • popravka ili zamena delova krova, radi zaštite od prokišnjavanja, odnosno prodora vode i drugih atmosferskih padavina, kao i popravke ili zamena drugih elemenata krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori),
  • ponovno stavljanje lifta u pogon, odnosno popravke ili zamene lifta sa pripadajućim delovima (kućica, liftovsko okno sa instalacijama i uređajima) kao i ispitivanje ispravnosti prema važećim propisima o liftovima,
  • popravka ili zamena oluka i olučnih cevi i drugih limenih opšivki, ukoliko se utvrdi da su uzrok pojave vlage i prokišnjavanja,
  • skidanje ili popravka oštećenih delova balkona, terasa, lođa i stepeništa zgrade za koje se utvrdi da ugrožavaju bezbednost ljudi i imovine,
  • popravka ili zamena vodovodne i kanalizacione cevi i po potrebi snimanja iste, specijalizovanom opremom kada dođe do prskanja njenih delova,
  • popravka ili zamena hidrofora i njegovih delova kada zbog kvara zgrada ostane bez vode,
  • izbacivanje podzemnih i slivnih voda iz podrumskih i drugih prostorija u zgradi,
  • otklanjanje uzroka nestanka struje zbog kvara na elektroinstalaciji zgrade, od strujomernog ormana do razvodne table u stanu, odnosno sijaličnog mesta u zajedničkim prostorijama,
  • utvrđivanje i otklanjanje uzroka elektriziranja uređaja i instalacija u zgradi i stanu, odnosno otklanjanje kvarova i nedostataka koji mogu dovesti do požara,
  • popravka ili zamena cevne mreže, grejnih tela i delova toplovodnih, odnosno gasnih postrojenja zgrade, zbog prskanja delova mreže, grejnih tela i toplovodnog, odnosno gasnog sistema,
  • popravka ili zamena oštećenog protivpožarnog stepeništa,
  • popravka hidranata, hidrantskih creva i drugih hidrantskih delova u zgradi kada dođe do prskanja, oštećenja njihovih delova ili nestanka (krađe),
  • popravka ili zamena instalacija i uređaja za zaštitu od požara,
  • popravka ili zamena neispravnih gromobrana,
  • popravka agregata.

Šta je tekuće održavanje zgrade?

Tekuće održavanje predstavlja izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbeđuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti. Tekuće održavanje, pored redovnih pregleda, servisiranja i popravki elemenata, opreme i instalacija, mogu biti aktivnosti i radovi kao što su:

  • redovno servisiranje liftova u skladu sa važećim propisima;
  • popravka ili zamena automata za zajedničko osvetljenje, prekidača, sijalica i dr,
  • deratizacija, dezinsekciju i dezinfekciju zajedničkih prostorija u zgradi u skladu sa važećim propisima,
  • čišćenje slivnika, oluka i olučnih cevi zgrade,
  • popravke ili zamenu okova, brava, katanaca i drugih uređaja za zatvaranje ormana za strujomere, vodomere, telefonske i televizijske instalacije u zgradi,
  • krečenje i bojenje zajedničkih prostorija u zgradi,
  • farbanje cevne mreže, grejnih tela i drugih uređaja u zajedničkim delovima zgrade,
  • održavanje higijene u zajedničkim delovima zgrade (čišćenje i pranje ulaza, stolarije, zajedničkih prostorija, stepeništa, hodnika, zastakljenih površina i dr),
  • čišćenje i održavanje platoa i trotoara oko zgrade, odnosno nasipa, useka, rigola i slično,
  • drugi radovi kojima se obezbeđuje održavanje zgrade na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti.

U troškovima tekućeg održavanja učestvuju svi vlasnici posebnih delova i to srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova. Visina izdvajanja na ime troškova tekućeg održavanja ne može biti niža od iznosa propisanog aktom o tekućem održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave.

Šta su hitne intervencije?

Hitne intervencije su sve one intervencije koje se bez odlaganja izvršavaju radi zaštite života i zdravlja ljudi, njihove sigurnosti, zaštite imovine od oštećenja i dovođenje zgrade i njenih delova u stanje ispravnosti, upotrebljivosti i sigurnosti, u roku od 48 časova.
Hitne interevencije mogu biti sledeće aktivnosti i radovi:

  • odglavljivanje, obezbeđenje i oslobađanje lica i stvari iz zaglavljene kabine lifta,
  • zatvaranje vode na centralnom ventilu i glavnim ventilima po vertikalama usled pucanja vodovodne instalacije,
  • intervencije kojima se objektu obezbeđuje redovno snabdevanje vodom i električnom energijom,
  • odgušivanje kanalizacione mreže u objektu ili posebnim delu i odnošenje izlivnih ostataka i dezinfekcija prostora,
  • obezbeđenje ugroženog prostora (trotoara, prilaznih staza i drugo) u okruženju stambene zgrade upozoravajućom ogradnom barijerom sa znakom upozorenja, radi bezbednosti ljudi i imovine od delova sklonih padu sa stambene zgrade, kao i ledenica,
  • preduzimanje zaštitnih mera u cilju prevencije požara i drugih oštećenja kojima se sprečavaju ugrožavanje bezbednosti lica i imovine,
  • popravke ili zamene delova krovnog pokrivača, ako su ugrožene elektroinstalacije.

Vlasnik posebnog dela zgrade treba da, odmah po saznanju nastanka potrebe za hitnom intervenciom, o tome obavesti Profesionalnog upravnika/ Upravnika u stambenoj zgradi. Profesionalni upravnik / Upravnik je potom dužan, da odmah po saznanju a najkasnije u roku od 48 časova od saznanja (ukoliko iz objektivnih razloga nije bilo moguće ranije), preduzme odgovarajuće mere u cilju izvršavanja potrebnih aktivnosti i radova ili da o tome obavesti organizaciju koja izvodi ovu vrstu radova sa zahtevom za njihovo hitno izvršavanje.

Troškovi hitnih intervencija finansiraju se iz sredstava stambene zajednice bez obzira za šta su ta sredstava namenjena.

Ko je odgovoran za štetu koja nastane usled neispunjavanja obaveze održavanja delova zgrade?

U slučaju nastanka štete usled ne ispunjavanja obaveze održavanja odgovara:

  • vlasnik posebnog dela za štetu koja potiče od njegovog posebnog dela a bez obzira na krivicu,
  • vlasnik samostalnog dela za štetu koja potiče od njegovog samostalnog dela a bez obzira na krivicu,
  • stambena zajednica za štetu koja potiče od zajedničkih delova zgrade (ako stambena zajednica ne nadoknadi štetu u određenom roku za štetu su onda suspsidijarno odgovorni i svi vlasnici posebnih delova).

Stambena zajednica odgovorna je za nastalu štetu i kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta i u tom slučaju za štetu, zajedno sa stambenom zajednicom, solidarno odgovaraju i svi vlasnici posebnih ili samostalnih delova.

Profesionalni upravnik je odgovoran stambenoj zajednici ili vlasniku posebnog dela za štetu koja je nastala usled njegovih postupaka ili propuštanja preduzimanja mera na održavanju ili otklonjanju nastale štete.

Da li je obavezno održavanja zgrade?

Obavezu da održava stambenu ili stambeno-poslovnu zgradu ima stambena zajednica preko svojih organa upravljanja (skupštine i Upravnika) ili Profesionalni upravnik, kome stambena zajednica može da poveri poslove upravljanja zgradom.

Vlasnici posebnih (i samostalnih delova) imaju obavezu da održavaju svoj poseban deo tako da se ne remeti uobičajeno korišćenje drugih delova zgrade, kao i da održavaju zajednički deo zgrade koji je u sklopu njehovog posebnog dela u granicama ovlašćenja upotrebe tog dela.

Da li stambena zajednica može zaključiti ugovor o osiguranju?

Da. Stambena zajednica može da zaključi ugovor o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja ili nepravilnog održavanja zgrade. Ovaj ugovor se zaključuje na način i pod uslovima utvrđenim zakonom kojim se uređuje delatnost osiguranja i zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi.

Preporuka Profesionalnih upravnika / Upravnika zgradama jeste da zaključe ugovore o osiguranju od odgovornosti za štete jer štiteći ono što posedujemo, štitimo sebe, poštujući svoju prošlost i osiguravajući svoju budućnost.

Niste našli odgovor na Vaše pitanje? Nikakav problem! Naš tim eksperata je uvek spreman da Vam odgovori na svako pitanje koje imate!