STAMBENA ZGRADA I SKUPŠTINA STAMBENE ZAJEDNICE

O čemu sve skupština stambene zajednice može da odlučuje i na koji način?

Skupština stambene zajednice jednoglasnom odlukom donosi Pravila vlasnika posebnih delova.

Skupština stambene zajednice dvotrećinskom većinom:

–              donosi odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru Profesionalnog upravnika,

–              donosi odluku o uzimanju kredita,

–              bira i razrešava Upravnika,

–              donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade

–              donosi odluku o korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova.

Skupština stambene zajednice prostom većinom:

–              određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova,

–              donosi Program održavanja zajedničkih delova zgrade,

–              donosi odluku o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade,

–              donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade,

–              donosi odluku o održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade,

–              donosi odluku o fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade,

–              donosi odluku o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade,

–              donosi odluku o unapređenju zajedničkih delova zgrade,

–              donosi odluku o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja,

–              donosi odluku o postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari,

–              usvaja izveštaj o radu Profesionalnog upravnika, odnosno Upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti,

–              donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Pored navedenih odluka skupština stambene zajednice može da odlučuje i o drugim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.

Za donošenje operativnih odluka koje se tiču tekućeg održavanja zgarde i bezbednosti zgrade (kao što su pitanja mesečnog iznosa za tekuće održavanje, donošenje programa održavanja, oraganizovanje radova na održavanju zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade, fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade, usvajanje izveštaja o radu Profesionalnog upravnika/ Upravnika) Zakon propisuje običnu većinu glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa, a za donošenje odluka koje se tiču pitanja finansijske obaveznosti svih vlasnika posebnih delova i zajedničke imovine (raspolaganje zajedničkim delovima zgrade, poveravanje upravljanja Profesionalnom upravniku, kreditno zaduživanje stambene zajednice i odlučivanje o posebnim/internim pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova) Zakon propisuje veću većinu, odnosno 2/3 od ukupnog broja članova skupštine ili jednoglasnu saglasnost svih vlasnika posebnih delova.

Koji su uslovi za održavanje sednice skupštine stambene zajednice?

Skupština stambene zajednice se može održati ukoliko postoji potrebna većina za donošenje odluka – kvorum (najmanji broj članova potrebnih za pravosnažno donošenje odluka) a što predstavlja običnu većinu od ukupnog broja glasova članova skupštine (51%). Potrebna većina za donošenje odluka može biti obezbeđena kroz prisustvo na sednici ili davanjem pisanih izjašnjenja po pitanjima iz dnevnog reda sednice skupštine.

* Pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova se može takođe odrediti i veći broj glasova potrebnih za kvorum za održavanje i rad skupštine.

Ako se sednica skupštine nije mogla održati zbog nedostatka potrebne većine za donošenje odluka, odnosno zbog nedostatka kvoruma, može se ponovo sazvati najranije tri, a najkasnije 30 dana od dana kada je sednica trebalo da bude održana, sa istim predloženim dnevnim redom. Ova sednica zove se ponovljena sednica i kvorum (potreba većina za donošenje odluka na ponovljenoj sednici) u tom slučaju čini 1/3 ukupnog broja glasova članova.

Kako se saziva sednica skupštine stambene zajednice?

Sednica skupštine stambene zajednice se saziva po potrebi, a najmanje dva puta godišnje. Sednicu skupštine saziva i njome predsedava Profesionalni upravnik ili Upravnik.

Prvu sednicu saziva lice koje je do donošenja Zakona o stanovanju i održavanju zgrada vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odnosno saveta zgrade, a ukoliko takvo lice ne postoji, sednicu može da sazove bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade. Profesionalni upravnik ili Upravnik saziva sednicu skupštine kada postoji potreba da se donese neka odluka iz nadležnosti skupštine, po sopstvenoj inicijativi ili po inicijativi bilo kog vlasnika posebnog dela.

Obaveštenje o održavanju sednice skupštine se objavluje najmanje tri dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine.

Obaveštenje o sazivanju skupštine stambene zajednice Profesionalni upravnik ili Upravnik postavlja na vidnom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade . Članovi skupštine se o održavanju sednice skupštine mogu obavestiti i elektronski (slanjem obaveštenja na e-adrese ili postavljanjem obaveštenja na internet stranici i/ili stranici društvenih mreža stambene zgrade).

Šta obuhvata upravljanje stambenom zgradom i zašto je ono važno?

Poslove upravljanja stambenom zgradom vrši stambena zajednica preko skupštine stambene zajednice, Profesionalni upravnik / Upravnik koji izvršava odluke stambene zajednice.

Upravljanje zgradom obuhvata sve organizacione poslove i aktivnosti koje u svrhu rukovođenja zgradom kontinuirano obavlja skupština stambene zajednice i Profesionalni upravnik odnosno Upravnik.

Kroz upravljanje vlasnici posebnih delova zgrade preduzimaju mere radi organizovanja održavanja zgrade, odlučivanja o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade i njenih delova i druge mere.

Upravljanje stambenom zgradom je važno radi:

–              očuvanja i unapređenja stambenog fonda kroz efikasno organizovanje održavanja,

–              očuvanje i stvaranje uslova kvaliteta života u sigurnim i bezbednim zgradama,

–              utvrđivanja pravila u skladu sa kojima vlasnici posebnih delova jedni drugima ne ugrožavaju prava;

–              očuvanje i povećanje vrednosti posebnih delova zgrade.

Koji su delovi stambene zgrade?

Stambena zgrada se sastoji od posebnih i zajedničkih delova zgrade. U zgradi mogu postojati i prostorije sa tehničkim uređajima, prostorije u kojima se nalaze transformatorske stanice i skloništa, a takve prostorije nazivamo samostalnim delovima zgrade.

Posebni deo zgrade je svaka posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da bude stan, poslovni prostor, garaža ili garažno mesto.

Zajednički delovi zgrade su svi oni delovi zgrade koji ne predstavljaju poseban ili samostalan deo zgrade a služe za njihovo korišćenje, a mogu biti: zajednički prostori (stepenište, zajednički hodnik i terasa, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, prostorija za agregat i dr.), zajednički građevinski elementi (temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije i dr.), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara i dr.).

Šta je stambena zgrada?

Stambena zgrada je zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najmanje tri stana. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada se odnosi na sve zgrade, bilo da su upisane ili ne u registar nepokretnosti (čak i ako su izgrađene suprotno zakonu o planiranju i izgradnji). Zbog ostvarenja javnog interesa da se sve zgrade održavaju na način da ne štete trećim licima i njihovoj imovini ovaj Zakon se odnosi na sve zgrade! Zakonom je propisana obaveza da sve zgrade podležu obavezi održavanja, i ni jednom odredbom Zakona nije propisano da je legalnost objekta uslov da bi se održavalo i organizovalo upravljanje u skladu sa Zakonom.